Di fronte a queste problematiche, il consiglio è sempre di fare affidamento sui propri tecnici, in particolare sul direttore dei lavori, la figura di riferimento assoluta per il committente. Tuttavia, purtroppo, ci sono casi in cui anche i professionisti designati non forniscono le risposte che ci si aspetta.
La storia di un condominio in cui i lavori di ristrutturazione sono iniziati due anni fa è un esempio eloquente. Inizialmente, l'impresa aveva eseguito una parte delle opere previste, ottenendo un SAL (Sconto in Fattura) pari al 40% dell'importo totale, come stabilito nel contratto d'appalto. Ma successivamente, sono intervenuti i decreti che hanno bloccato la cessione dei crediti, mettendo l'impresa in una posizione finanziaria difficile. Di conseguenza, l'impresa ha iniziato a rallentare l'esecuzione dei lavori e poi è scomparsa completamente, trasformando il condominio in un cantiere abbandonato.
I condòmini hanno cercato in tutti i modi di contattare il titolare dell'impresa, esortandolo a riprendere i lavori e a completarli entro i tempi stabiliti dal contratto, ma la risposta è stata negativa. Il titolare era consapevole che completare i lavori avrebbe richiesto pagamenti anticipati ai fornitori e che in cambio avrebbe ricevuto "titoli" fiscali difficilmente monetizzabili. La situazione era bloccata e la scadenza del 110% si avvicinava, aumentando la pressione sui condòmini.
In situazioni come questa, in cui si corre il rischio di non completare i lavori e di dover restituire le somme scontate in fattura (con interessi e sanzioni), è cruciale fare affidamento sui contenuti dei contratti, sia quelli relativi all'appalto delle opere che quelli riguardanti i professionisti coinvolti. Tuttavia, è altrettanto importante agire con prudenza, iniziando il processo nell'ambito dell'assemblea condominiale.
Nel caso specifico, è consigliabile che sia l'assemblea stessa ad affrontare la problematica, specialmente considerando il limitato contributo del direttore dei lavori nel caso in questione. L'assemblea dovrebbe nominare un consulente legale e un consulente tecnico per analizzare la situazione. Se l'impresa aveva precedentemente accettato di eseguire lavori a fronte di uno sconto del 100% in fattura e non ha rispettato il termine di completamento, è evidente che l'abbandono del cantiere costituisce una grave violazione contrattuale, che deve essere formalmente contestata.
Il condominio, tramite il suo amministratore e un avvocato, dovrebbe inviare una formale diffida all'impresa tramite PEC (Posta Elettronica Certificata), assegnandole un termine per riprendere i lavori e completarli. L'impresa dovrebbe essere informata che, trascorso questo termine, il contratto d'appalto sarà considerato risolto "di diritto" a causa della palese violazione degli accordi, con addebito di tutti i danni conseguenti.
Tuttavia, non sempre queste azioni spaventano le imprese, specialmente se sono società in difficoltà finanziarie. Le responsabilità devono essere valutate e contestate in modo appropriato, non solo per quanto riguarda l'appaltatore, ma anche il direttore dei lavori, che sembra non avere agito in modo efficace per risolvere la situazione.
In assenza di clausole specifiche nei contratti, è necessario fare riferimento alle normative che regolamentano gli appalti pubblici per comprendere i compiti e le responsabilità del direttore dei lavori nei contratti privati. Il "Nuovo Codice dei contratti pubblici," nel D.Lgs. n. 36/2023, fornisce importanti indicazioni in tal senso.
Ad esempio, l'articolo 122, comma 3, affronta la "risoluzione" del contratto e afferma che il contratto d'appalto può essere risolto per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali da parte dell'appaltatore, tale da compromettere la buona riuscita delle prestazioni. In tal caso, il direttore dei lavori deve avviare un procedimento disciplinato dall'articolo 10 dell'allegato II.14, in contraddittorio con l'appaltatore. Questo procedimento richiede la formulazione di una contestazione degli addebiti all'appaltatore da parte del direttore dei lavori, assegnando a quest'ultimo un termine non inferiore a quindici giorni per rispondere.
È chiaro che il direttore dei lavori è fondamentale per gestire queste situazioni e deve intervenire tempestivamente per evitare pregiudizi al committente. Tuttavia, sembra che nel caso descritto nel quesito, il direttore dei lavori non abbia agito in modo efficace per sbloccare la situazione.
Il "Nuovo Codice dei contratti pubblici" sottolinea ulteriormente il ruolo del direttore dei lavori, specificando che quest'ultimo deve operare considerando profili tecnici, contabili e amministrativi nell'interesse dell'efficiente e tempestiva esecuzione dell'intervento. Il direttore dei lavori deve anche interloquire in modo esclusivo con l'esecutore riguardo agli aspetti tecnici ed economici del contratto.
In conclusione, quando ci si trova in una situazione in cui i lavori sono sospesi e la scadenza del 110% si avvicina, è essenziale agire con prudenza e affidarsi ai professionisti competenti. L'assemblea condominiale dovrebbe affrontare il problema e, se necessario, nominare consulenti legali e tecnici per risolverlo. Il direttore dei lavori deve svolgere un ruolo attivo nel risolvere i problemi con l'appaltatore e garantire che i lavori vengano portati a termine in tempo. La situazione può essere complicata, ma con un'azione tempestiva e adeguata, è possibile affrontarla con successo.
